Декларирование доходов от аренды имущества
Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом, который в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации необходимо декларировать. В последние годы в России механизм налогообложения заметно упростился, и многие операции легко оплатить в несколько кликов разными способами.
Рассмотрим какие способы оплаты дохода с аренды выгоднее для владельца жилья, на что обратить внимание при выборе того или иного варианта и как избежать штрафов от налоговых органов.
Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья
• НДФЛ для физических лиц
• «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей
• налоговый патент для ИП
• налог для самозанятых
На данный момент минимальная ставка действует не для ИП, а для использующих специальный налоговый режим (самозанятые). Этот налоговый режим довольно „молодой“, он был запущен в четырех пилотных регионах в 2019 году, а с 2020-го действует в большинстве регионах России и постепенно набирает популярность.
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: глава 23 Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и глава 32 Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%.
НДФЛ выплачивается один раз в год — до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 15 апреля 2023 года нужно будет подать документ о доходах за 2022-й.
Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: глава 26.2 Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.
«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе с аренды квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%. Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но ею никто не пользуется, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.
«В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов.
Декларация в случае УСН подается так же, как и при НДФЛ, — раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры
Законодательная база: глава 26.5 НК РФ о патентной системе налогообложения.
Следующий вариант — патентная система налогообложения (ПСН или патент), он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. «Патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже.
Выгодна ли самозанятость для арендодателей
Законодательная база: ФЗ №422 о самозанятых.
Последний налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД). Ставка по нему составляет 4% от дохода при сдаче квартиры в аренду физическим лицам и 6% — организациям и другим юрлицам. Пока что срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причем для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма. Так можно, например, сменить налогообложение по НДФЛ и снизить ставку с 13 до 4%.
ИП тоже могут зарегистрироваться как самозанятые и перейти на НПД, снизив ставку и отказавшись от обязательных платежей. Но все это касается только жилья — доход от сдачи коммерческих объектов, включая формально жилые апартаменты, под НПД не подпадает. Еще одно условие: доход от сдачи квартиры не должен превышать 2,4 млн рублей в год (200 тыс. рублей в месяц).
Если вдруг ставка выросла или сдаваемых объектов стало больше, доходы вышли за пределы 2,4 млн рублей в год, статус самозанятого перестает действовать, и рантье-физлицо с этого момента будет платить НДФЛ или может перейти в статус ИП и выбрать одну из двух схем — «упрощенку» или патент. При этом налогоплательщику могут быть доначислены налоги, которые подлежали уплате в связи с утратой им статуса самозанятого, а также соответствующие суммы пеней и налоговых санкций.
Платят налог самозанятые в приложении — ежемесячно, в срок до 25-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление, напоминающее о необходимости платежа.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Как налоговая может узнать, что квартира сдается в аренду:
• Из данных Росреестра. Ведомство может поделиться информацией с ФНС о собственниках двух и более квартир. Это дает основания заподозрить потенциальный арендный бизнес, и налоговики могут начать проверку.
• Из служб миграции. Если квартира сдается иностранцу, он должен встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника. Такие адреса тоже могут заинтересовать налоговую.
• От риелторов-частников. Если агент по недвижимости попал в поле зрения ФНС, при его проверке налоговая может получить доступ к договорам найма. Увидев, что кто-то из фигурантов-рантье в базе налогоплательщиков указан как не имеющий доходов, налоговики могут взять его в разработку.
• От нанимателей — организаций или сотрудников крупных корпораций, которые компенсируют аренду. В этом случае копии договоров поступают в бухгалтерию. При проверке организации ФНС вполне может увидеть эти документы.
• От управляющих компаний или ТСЖ.
• От участковых.
• И наконец, нельзя недооценивать человеческий фактор. О сдаче жилья в аренду активно сообщают соседи и сами бывшие квартиросъемщики, если остались чем-то недовольны.